Gobierno pretende gastar $2.000 millones de dólares en comprar deuda hipotecaria a los bancos
Bajo la excusa de “financiar la casa propia” y reactivar la economía, el gobierno busca ampliar la cantidad de créditos que los bancos puedan entregar para expandir el negocio inmobiliario de viviendas de hasta 6.000 UF. Los riesgos los asume el Estado mientras se reduce el acceso a la vivienda por cualquier vía que no sea el endeudamiento para toda la vida.
¿Qué es el mercado de capitales?
Es el lugar donde las empresas más grandes de la economía transan sus acciones para buscar mayor financiamiento y seguir creciendo. Básicamente el circuito donde los capitales financieros especulan con el futuro y en base al trabajo ajeno, ya que la compra y venta de acciones y deudas funciona como préstamos que se hacen a partir de la expectativa de obtener una ganancia en el futuro por efecto de un determinado negocio.
El diagnóstico del problema
La causa del problema es la brecha cada vez mayor entre el nivel de los salarios y el valor de la vivienda en el mercado: si en el año 2000 una persona debía gastar 3 a 4 años de sueldo para comprar una vivienda, esa cifra aumentó a 11 años de sueldo en 2024.
Por esa razón (la concentración de la riqueza) los bancos no prestan más dinero, porque saben que es insostenible pagarlo, lo que se expresa en un aumento de las tasas de interés.
Si lo pensamos, luego de adquirir una deuda hipotecaria, el valor real de la vivienda no se congela, porque sigue aumentando por los intereses de un préstamo a 30 años, volviéndose imposible de sostener para una gran parte de la población. Y no por decisión, sino por condiciones estructurales del sistema financiero que está orientado a la acumulación de capital.
Un efecto de esta situación es que disminuye el porcentaje de la población que es propietaria de una vivienda: mientras en 2012 el 66% de los hogares era propietario, en 2022 esa cifra bajó al 57%, según datos de la OCDE expuestos por el gobierno.
Pero y entonces, ¿quién posee el resto de la propiedad? Se concentra cada vez en un menor porcentaje de personas, pero sobre todo de empresas que invierten para arrendar, lo que a su vez reproduce el problema de aumentar el precio de la vivienda, al haber un comprador dispuesto a invertir en vivienda, pero no para habitarla.
Las propuestas del gobierno
En su reforma pro-bancos, el gobierno propone cuatro ejes. El principal, es el que tilda de “Acceso a la vivienda y fomento al ahorro”, que a continuación detallamos:
a) Creación del Fondo Nacional para la Vivienda (FONAVI)
Fondo de recursos públicos por $2.000 millones de dólares administrados por el Banco Estado, destinados a comprar créditos hipotecarios (deuda) en mano de los bancos.
El fondo compraría deudas hipotecarias de primera vivienda por hasta 6.000 UF ($245 millones) a los bancos para que de esa forma estos puedan liberar dinero para entregar más créditos y reproducir el ciclo de acumulación de capital.
Básicamente es el Estado quien asume el riesgo por no pago en un escenario cada vez más probable, donde el único que gana es el banco.
Para incentivar el endeudamiento, se propone bajar el pie a pagar de un 20% al 10% del valor de la vivienda, donde el Estado asume un 3% del gasto a través de un subsidio, dejando a las personas a cargo del 7% restante.
b) Incentivo para endeudarse vía Ahorro Voluntario con bonificación estatal
El gobierno propone crear una cuenta de Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV), a la cual propone reproducir la fórmula que existe en la cuenta de Ahorro Previsional Voluntario (AFP), bonificando con un 15% del total ahorrado al año con un tope de 8 UTM anuales ($574.000) de aporte estatal, buscando incentivar el endeudamiento.
La idea de esta cuenta de ahorro que administrarían los bancos -y no las personas-, es destinarla exclusivamente a la deuda por vivienda. De esa forma, la idea de “con mi plata no” que tanto agitó el Partido Republicano, vuelve a desvanecerse, al ser esta una figura que transfiere directamente parte del salario al sistema financiero.
Una política de salvataje a la especulación financiera
Junto a otras medidas, el gobierno busca aumentar la inversión para el negocio inmobiliario y reimpulsar un ciclo de acumulación.
Desde el gobierno de Boric se crearon mecanismos para garantizar la deuda para la vivienda con los bancos para estimular el sistema financiero y encontrar compradores para las 100 mil viviendas construidas sin vender en ese entonces. Esta política fue hace poco extendida por Kast, aumentando el valor máximo de las viviendas a cubrir y el volumen de dinero público a destinar para esos fines.
La nueva reforma al mercado de capitales va en la misma dirección, que es oxigenar la especulación inmobiliaria. El propio gobierno asumió que gran parte de las viviendas a las que se pretende encontrar un comprador son las decenas de miles que se encuentran construidas, pero sin vender, el mismo problema que atajó el gobierno de Boric hace dos años atrás, cuando pateó el problema hacia el futuro a costa de recursos públicos.
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