Vivienda en las presidenciales: entre privatizarlo todo y humanizar el negocio inmobiliario

Pincoyazo
13 nov
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Ninguna medida apunta a frenar la especulación con el precio del suelo. Todos coinciden en fomentar el endeudamiento. Kaiser busca privatizar terrenos públicos y que los SERVIU no compren suelo; Kast quiere reducir el DS49 y quitar la aislación térmica; Matthei propone dar más subsidios y garantías a los bancos mientras Jara busca fortalecer los SERVIU y crear empresas público-privadas.

Este domingo se define quiénes pasarán a segunda vuelta en la elección de la próximo gobierno 2026-2030. Por eso es que un equipo del Pincoyazo revisó las propuestas programáticas en vivienda de las cuatro candidaturas con opciones de pasar a segunda vuelta, para analizar sus alcances y limitaciones.

En términos generales, ninguna candidatura apunta a cambiar algún aspecto estructural del actual modelo de producción de vivienda basado en la política neoliberal. Y si bien los programas presidenciales nunca cumplen gran parte de sus medidas, sirven para identificar los proyectos políticos de cada sector.

Las causas de la crisis habitacional son, principalmente:

El control en manos privadas de grandes porciones de suelo urbano y la especulación que los dueños hacen con el precio de los terrenos.
La ausencia de facultades para expropiar a precios justos en favor de la vivienda social.
La falta de una constructora pública que permita construir en función de resolver la necesidad y no alimentar la ganancia privada.
El gran traspaso de recursos públicos hacia los bancos y empresas en forma de subsidios y préstamos.

Lee acá "Declaración del Movimiento Solidario Vida Digna ante la extensión del Plan de Emergencia Habitacional"

A continuación, presentamos extractos de las principales medidas en materia de vivienda, las cuales no apuntan a la raíz del problema, pero sí dan luces de los énfasis que cada sector hace en función del segmento de la sociedad cuyos intereses representan.

Kaiser: la apuesta más extrema por privatizarlo todo

Privatizar terrenos públicos

Facilitar la adquisición de terrenos fiscales por parte de inversores privados y ofrecer incentivos para el desarrollo de proyectos de vivienda.

Suspender la adquisición de nuevas propiedades y terrenos por parte del Fisco. Los recursos liberados se destinarán a la reducción del déficit fiscal y a otros sectores prioritarios del gobierno.

Desregular normas urbanas

Propone una liberalización integral del mercado inmobiliario, eliminando las restricciones que obstaculizan la inversión privada, con lo cual pretende aumentar la oferta de viviendas y disminuir los precios.

Promover la construcción en altura y densificar áreas consolidadas a través de cambios a planes reguladores.

Eliminar impuestos a las empresas

Eliminar el impuesto a la compra de viviendas, y también el pago de las contribuciones.

Fomentar el mercado privado del arriendo

Reducción de regulaciones sobre el arrendamiento para incentivar la oferta.

Promover la contratación de seguros de impago de arriendos y facilitar el acceso a estos seguros a través de convenios con aseguradoras.

Facilitar el acceso a financiación para la construcción de viviendas destinadas al arrendamiento.

Profundizar la construcción de vivienda privada

Promover fondos de inversión inmobiliaria especializados en viviendas de bajo costo.

Ofrecer incentivos fiscales y otros beneficios a las empresas y ONG que participen en la financiación y gestión de programas de vivienda transitoria.

Kast: reducir el DS49 y apuntar a eliminar los comités de vivienda

Si bien el programa de Kast es muy poco detallado en contenidos y dedica solo un párrafo para referirse a propuestas de vivienda, una reciente participación de Iván Poduje (integrante de su equipo programático) en un foro de la Cámara Chilena de la Construcción permite identificar con más detalle hacia dónde apunta su política.

A continuación, compartimos extractos de la presentación del urbanista, del cual estos días se identifico su trabajo en red con trolls funcionales al Partido Republicano, según informó CIPER:

Mientras no se extienda el Plan de Emergencia Habitacional, vamos a hacer 11 cambios a OGUC y PRM que permitan hacer operativo el concepto de la emergencia habitacional, permitiendo aumentar densidad y altura, y uso de norma supletoria para expandir límite urbano.

Cambiar 5 guías normativas de programas DS49 y DS01, para reducir el nivel de detalle que tienen los proyectos (exigencias de calidad) que alargan los trámites en la DOM y SERVIU.

10 medidas para reducir los costos, postergando exigencias de aislación térmica (12% del valor), reducir cantidad de deptos DS49, porque es más caro, más lento, es una caja que produce hacinamiento y mala vejez.

Potenciar el único programa que creemos ha funcionado bien, que es el FOGAES, lo vamos a ampliar de 50 a 100 mil viviendas (garantías a los bancos para fomentar endeudamiento).

Focalizar el subsidio para reducir la tasa de un 10 a un 5%, y también para reducir el dividendo, con lo que es la tasa pre-estallido, que es una tasa que permita a las familias postular a una tasa del 2,3% y no del 4% que hay hoy. Con eso, el monto del dividendo va a bajar de 2,5 millones a 2 millones, y el pie va a bajar también, masificando el acceso a la clase media a través de un programa DS2, que va a incluir terrenos (programa mi terreno, inspirado en operación sitio, con terrenos urbanizados y considerando habilitación de suelo para estos terrenos, exigiendo a las sanitarias que amplíen su territorio operacional con prorrateo tarifario y no cargo al proyecto).

Propuesta para intervenir barrios críticos con problemas de seguridad y hacinamiento, tomando la idea de zonas de emergencia habitacional, aplicando todas las disposiciones que tiene el estado de catástrofe para agilizar permisos, agilizar inversiones sin necesitar tener un RS y doble toma de razón por la Contraloría, incluyendo una mayor cantidad de reparación de vivienda, subiendo a 100 mil al año.

Matthei: entregar más garantía para los bancos

La alicaída candidata de Chile Vamos tiene a cargo de su equipo el ex subsecretario del MINVU durante el segundo gobierno de Piñera, Guillermo Rolando, lo cual queda reflejado en el tipo de medidas propuestas, que junto con profundizar el actual modelo, mantiene un rol pasivo del Estado y. el protagonismo privado, pero sin apuntar a su reducción completa, como ocurre con Kaiser y Kast:

Promesa de 400.000 nuevas viviendas: ampliar el alcance de la política habitacional, incorporando a los sectores medios que hoy no tienen pie a subsidios ni créditos. Redefinir la vivienda de interés público hasta los 4.500 UF y un paquete de medidas: concretar más soluciones en los programas actuales de construcción, compra y arriendo, mejorar el acceso del crédito hipotecario, crear incentivos tributarios, aumentar la capacidad actual de construcción vía esquema de concesiones.

Crear créditos con Pie Cero para que familias jóvenes puedan acceder a su primera vivienda.

Implementar una garantía estatal tipo Fogape para que beneficiarios de subsidio y jóvenes accedan a crédito hipotecario, otorgando a los bancos doble garantía: propiedad y aval del Estado.

Ampliar los beneficios tributarios para créditos hipotecarios.

Eximir transitoriamente el IVA en primeras viviendas y daremos beneficios e incentivos al primer comprador.

Terminar con la "permisología" para la construcción:

Dejar sin efecto leyes y normativas, como la llamada Ley del Ducto, con el fin de acelerar la construcción de viviendas, otorgar más permisos de edificación y disminuir los costos asociados a una mayor normativa.

Terrenos para vivienda:

Priorizar los terrenos públicos en desuso para proyectos habitacionales y urbanos, mediante un registro público de suelos estatales.
Impulsar proyectos mixtos a través de licitaciones, alianzas y herramientas como concesiones, arriendos y usufructos, potenciando el rol de Desarrollo País.
Eliminar restricciones al uso de suelo en zonas centrales o con alta inversión urbana para evitar alzas de precios. Además, se intervendrán zonas condicionadas sin avances en vivienda social, habilitando terrenos con inversión pública, ajustes normativos y coordinación entre ministerios, municipios y empresas de servicios.

Jara: potenciar capacidades de los SERVIU donde la empresa privada no renta

El programa de Jara demuestra la continuidad del actual gobierno de Boric, e incluso en el papel, con medidas mucho menos atrevidas del programa que ofreció el frenteamplista en su campaña que, como ya sabemos, en su gran mayoría no se cumplieron:

Fortalecerlos SERVIUs regionales: dar curso a aquellos donde no existe suficiente interés por parte del sector privado de manera que asuman con mayor propiedad la tarea de diseñar y construir todos aquellos proyectos habitacionales que su territorio les demande.

Aceleración de la Construcción de Viviendas mediante métodos industrializados. Se impulsará un plan nacional para utilizar al máximo la capacidad instalada de producción de viviendas industrializadas.

Hipotecazo para jóvenes entre 25 y 40 años. La propuesta pretende resolver esa dificultad garantizando el acceso en propiedad a la vivienda de hasta $100 millones para los jóvenes en condiciones de pagar un dividendo de hasta $300.000 reajustables en UF.

Para ello, cambiar el sistema, facilitando el acceso al crédito hipotecario para jóvenes, premiando la capacidad de ahorro, mediante la constitución de programa de vivienda dotado de un fondo de garantía análoga al actual FOGAES, que permita a personas menores de 40 años la adquisición de viviendas nuevas y usadas cuyo valor no supere las 3.000 UF; y mediante el otorgamiento del subsidio DS01 a los postulantes que ahorren mensualmente un monto de 5 UF mensuales por 3 años corridos, con lo que el Estado duplicará el monto ahorrado para el pie en hasta 180 UF.

El programa se compondrá de:

1. Fondo de Garantía Estatal Concursable operado por BancoEstado y abierto a la participación de cualquier banco que desee incorporarse al sistema y que garantizara con fondos estatales los montos prestados a este efecto;

2. Un subsidio para aportar como pie a la banca cuyo monto promedio debiera oscilar

en torno a los $20 millones por operación;

3. Un mecanismo de financiamiento que aporte el 90% del valor solicitado a ser pagado en el plazo de 30 años;

4. Una tasa de interés fija que no supere el 3,5% anual en UF; y

5. Un mecanismo de evaluación de riesgo que pondere la presencia de un ahorro anual

en una libreta de vivienda que, en el curso de dos años, registre sin discontinuidades

un ahorro mínimo mensual supere las 8 UF.

Fortalecer al Fondo de Infraestructura S.A. permitiéndole gestionar proyectos habitacionales e inmobiliarios. Ampliar las modalidades de acceso a la vivienda con proyectos habitacionales gestionados por el Fondo de Infraestructura S.A., que actuará como una empresa inmobiliaria pública y que podrá desarrollar proyectos de gestión inmobiliaria y habitacional.

Crear Sociedades Mixtas, entre el Estado, instituciones y empresas públicas y privadas, cuyo patrimonio en suelo, sean estos urbanos o en áreas de crecimiento urbano que queden bajo los parámetros de los Planes Habitacionales Estratégicos, para ser utilizados en el crecimiento programado de esos territorios.

Revisa los programas completos acá: