Las empresas de la construcción ante la crisis habitacional: más recursos públicos y desregular normas urbanas

Mientras se discute extender el Plan de Emergencia Habitacional y el Presupuesto 2026, el empresariado de la construcción instaló su pliego de peticiones a punta de noticias falsas que condicionaron el debate. Acá te presentamos sus demandas y por qué, en caso de aplicarse, solo profundizarían la crisis de acceso a la vivienda en Chile.

De izquierda a derecha: Orlando Sillano, Slaven Razmilic y Carlos Marambio.

Contexto

Desde hace unas semanas se instaló la idea de que el Ministerio de Vivienda debía más de $1.000 millones de dólares a empresas de la construcción. Un título alarmante que nunca fue respaldado con datos, pero que de igual manera permitió al empresariado tomar la iniciativa y acorralar al ministerio, justo cuando inicia la discusión por el Presupuesto 2026 y también la extensión del Plan de Emergencia, que caduca en diciembre de 2025.

¿Su objetivo? Pedir más dinero al Estado para iniciar obras y que se bajen las exigencias de distintas normas urbanas para poder producir más y a menores costos, pero no para bajar el precio de la vivienda.

A continuación presentamos una síntesis de las exposiciones de los principales gremios empresariales vinculados a la producción de vivienda en Chile y la respuesta del MINVU, desplegadas durante tres sesiones distintas de las Comisiones de Vivienda de la Cámara de Diputados (01 oct) y del Senado (30 sept y 07 oct) durante la última semana de septiembre e inicios de octubre de 2025.

Constructoras piden más dinero para anticipo de obras

En su presentación ante la Comisión de Vivienda del Senado, el representante de la Asociación de Desarrolladores de Vivienda Social (ADVS) y ex jefe de la División de Política Habitacional del MINVU en el segundo gobierno de Piñera, Carlos Marambio, planteó que el SERVIU RM no tenía deudas por obras ejecutadas (después de que en la prensa circuló la noticia toda una semana y sin datos de respaldo), pero sí que se necesitaba que el Ministerio de Hacienda apruebe $312 mil millones de pesos extra para cumplir los compromisos con que quedan en el año, y que consistirían en no retrasar las transferencias de dinero por anticipos, avances de obras y entrega de viviendas, además de acceso a préstamos a 0% de interés para proyectos DS19 (subsidios con deuda).

Marambio agregó que los avances de obra de los proyectos DS49 (subsidios sin deuda) en la RM se estarían pagando vía confirming (que es una fórmula financiera donde un banco anticipa un pago futuro a una cierta tasa de interés) y no directamente con recursos SERVIU, “lo que significa para el privado que tiene que pagar el costo financiero del confirming, pero a una tasa menor que un crédito porque el riesgo lo asume el SERVIU, entonces no es lo mismo que pedir un crédito, es una tasa más barata”.

Asimismo, agregó que los proyectos DS19 que no han recibido préstamos del SERVIU, no tienen la opción de aplicar el confirming, por lo que en algunos casos, las empresas han decidido adelantar dineros del banco.

En resumen, “se trata de anticipos, obras en ejecución y escrituración. La línea completa. Y es importante aclarar que los $312 mil millones que nosotros declaramos no es deuda vencida sino lo que va a faltar en el año para ejecutar los compromisos del SERVIU. ¿Se entiende eso? No es que el MINVU deba $312 mil millones, sino que es lo que se requiere que se suplemente para finalizar el año”, lo que equivale a un 32% del presupuesto anual del SERVIU RM.

Pero, ¿cómo?, ¿las constructoras no tienen la capacidad de construir por medios propios sin depender del Estado?, ¿o sea que además de la entrega de subsidios dependen de préstamos a un 0% de interés del SERVIU para iniciar obras? Sí, tal como lo leíste.

Un día antes, el 30 de septiembre, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y también ex funcionario del MINVU, Slaven Razmilic, dijo que “es importante tener presente que tanto los anticipos para proyectos DS49 como los préstamos de enlace para DS19, en sus reglamentos, dicen que se entregarán sujeto a la disponibilidad presupuestaria, por tanto, si el ministerio no tiene disponibilidad presupuestaria, es razonable que no se entreguen. Sin embargo, el DS49, en su diseño, siempre consideró que iban a existir estos anticipos, y los actores así lo entienden. Por lo tanto, si no podemos entregarlos, la industria tampoco podrá avanzar en la ejecución de los programas".

Inmediatamente, Razmilic agregó que es en este punto donde debe ponerse el foco a la hora de discutir sobre si extender o no el Plan de Emergencia. “Se debe pensar cuál es la factibilidad de que una siguiente administración, del color que sea, va a poder sostener un volumen de actividad coherente con las necesidades que tenemos. Y si hoy no tenemos la capacidad de entregar anticipos y préstamos de enlace, vamos a observar una merma en las soluciones (viviendas) a entregar en los próximos años”.

Algo similar planteó Orlando Sillano, vicepresidente de la Cámara Chilena de la Construcción -durante la misma jornada-, aludiendo a un estudio del gremio sobre cómo facilitar el acceso a la vivienda en Chile en vista del aumento de los costos de producción.

“En una vivienda DS49 el tema térmico significa 50 UF, y es cierto que es mejor tener una vivienda aislada (térmicamente), pero si no se puede pagar, a lo mejor hay que postergar eso. Hay que ser más realistas”. En otras palabras, si el Estado no asegura el negocio, que las familias se caguen de frío. No es problema de los empresarios.

¿Y no que la empresa privada era más eficiente?

El fondo del reclamo de las empresas es pedir que el Estado no solo les asegure la compra de su producción vía subsidios, sino también que le asegure plata fresca para producir, y no solo ante avances de obra, sino incluso antes de iniciarlas (vía préstamos sin intereses y anticipos). Un negocio redondo y sin riesgos.

Y como el SERVIU RM detuvo la entrega de préstamos y anticipos para priorizar otros gastos, las empresas reclaman para que el Ministerio de Hacienda apruebe la entrega de plata extra antes que termine el año: $312 mil millones de pesos, equivalentes a cerca del 30% del presupuesto 2025 del SERVIU RM.

Fuente: Datos SERVIU RM

Fuente: Datos SERVIU RM

La respuesta del gobierno: asegurar más recursos a la empresa privada

Un día después de que hablara el empresariado, el 02 de octubre, el ministro de Vivienda, Carlos Montes, intentó sacarse las balas cuestionando las cifras que circulaban en la prensa de que el MINVU debía $1.000 millones de dólares a las constructoras, y las bajó a $130 millones de dólares, que es también menos de la mitad de los $312 millones de dólares que reclamaba el gremio empresarial.

Ese mismo día, y acto seguido de una semana con amenazas de acusación constitucional sobre el ministro, el gobierno de Boric publicó el Presupuesto 2026, dando en el gusto a las constructoras y tapando aún más el hoyo que dejan los bancos. En vivienda, el Presupuesto total del MINVU aumentó de $5,8 billones de pesos a $6,6 billones (+13%), mientras que el gasto en préstamos a las constructoras aumentó de $1,7 billones a $2,2 billones (+25%), siendo el mayor ítem de aumento.

Fuente: Datos MINVU

Acá hay que detenerse un momento, y preguntarse, ¿por qué el gobierno cedió? Si el propio SERVIU RM debió dejar de prestar dinero a las constructoras porque, según su director, “el déficit estructural nacional, que se arrastra de años anteriores, ha obligado a este Servicio a adoptar medidas de priorización presupuestaria”. A eso se suman las críticas hechas por el ministro Montes el 07 de octubre en el Senado. “¿Por qué no recurrir (las empresas) al sistema financiero para estos préstamos? Si no tiene por qué hacerlos el Estado. Hoy tenemos casi un tercio del presupuesto total para dar préstamos. Si tenemos el Banco del Estado, lo mínimo es que cumpla esas funciones”.

¿Entonces por qué el gobierno decidió apretar el pie en el acelerador en vez de redirigir las prioridades del gasto público hacia construir más vivienda sin deuda?

El gobierno tiene la facultad de tomar esta decisión, porque prestar dinero sin intereses para que las constructoras inicien obras no es una obligación, sino una facultad (posibilidad), y siempre que exista caja para eso, y la caja del MINVU, y en particular del SERVIU RM, viene asfixiada desde hace rato, y la principal causa es que, para asegurar el negocio, el Estado ha debido gastar no solo cada vez más en prestar dinero sin intereses, sino también cada vez más dinero por cada subsidio que entrega, como se detallará más adelante.

El problema de fondo de todo esto es el rol del Estado, diseñado principalmente para traspasar recursos a la empresa privada, lo que en el área de la vivienda se expresa en asegurar cada fase de la producción con dinero fresco y leyes a la medida, incluyendo el traspaso de subsidios y garantías de deuda a quienes más acumulan capital, como son los bancos (vía FOGAES y vía subsidio a la tasa de interés y garantía al dividendo).

Perspectiva histórica: más ganancia privada y menos vivienda social

Sobre el costo de los subsidios, Razmilic dijo que “hoy estamos gastando cinco veces más para producir del orden de 30% menos” que en los años 90s. Agregando que, si bien “hemos aumentado los (montos en) subsidios en promedio por vivienda en todos los gobiernos, también hay aumentos de costos. Suelo más caro, costos laborales y materiales más altos. Entonces ahí la pregunta es si podemos aumentar la producción con esos costos promedio, y sino, ¿qué podemos hacer para contener esos costos?”. Una salida es la vieja receta de desregular (ver dos capítulos más adelante).

Fuente: Presentación de la ADI en el Congreso.

Fuente: Presentación de la ADI en el Congreso.

Hay tener presente que la mejora de los estándares mínimos para la vivienda social no fue producto de la buena voluntad de las empresas ni de los gobiernos, sino justamente porque la mala calidad de la vivienda rápidamente generó problemas, volviéndolas inhabitables, lo que también han implicado un gasto importante de recursos públicos a través de los programas de mejoramiento de la vivienda, que desde el año 2008 comenzaron a ocupar un porcentaje importante respecto del total del gasto en subsidios habitacionales (ver gráfico anterior).

El mercado de la vivienda por segmento

Algo importante a tener presente es el lugar que ocupa la vivienda que se compra con subsidios del Estado, que durante los últimos 20 años superó el 50% del total de viviendas que se compraron cada año. Esto quiere decir que el negocio de la construcción de vivienda en Chile se sostiene en gran medida por el traspaso de recursos del Estado, ya que más de la mitad de las familias y personas que acceden a una vivienda en propiedad pueden hacerlo solo con el soporte del Estado, lo que da cuenta de la gran brecha entre los salarios y el precio de las viviendas.

Fuente: Presentación de la ADI en el Congreso.

Estos datos también demuestran que sin el dinero del Estado para iniciar obras, finalizarlas y luego asegurar la compra, la empresa privada de la construcción no sería capaz de cubrir todo este nicho de negocio, que en realidad es la necesidad de millones de familias.

Para usar de forma más eficientes esos recursos, el Estado podría una constructora pública-comunitaria, que por la escala de producción y su poder de compra podría construir a menores costos que el sector privado, el que dejaría de ser competitivo, y orientar su producción para satisfacer la necesidad de las familias trabajadoras, y no para lucrar, además de generar mucho trabajo. Pero al parecer, este no es un objetivo ni para el gobierno ni la oposición.

Los objetivos de los empresarios de la construcción

Ante este diagnóstico, la solución para el gremio es extender el Plan de Emergencia Habitacional, e incluso extender de forma ampliada y permanente algunas de sus facultades que hoy son acotadas a ciertos proyectos (vivienda subsidiada) y por una duración de cuatro años.

La línea general que demanda la empresa de la construcción es desregular las normas urbanas, a través de:

- Facilitar los cambios a los planes reguladores no solo en terrenos públicos, sino extenderlo a los privados para así aumentar la capacidad de producción sin incurrir en costos.

- Extender como norma general la aprobación de permisos de edificación sin tener aprobado un Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV), retrasando su exigencia al momento de la recepción final de obras.

- Extender el límite de la ciudad para aumentar la superficie de suelo construible, cuando en realidad el problema no es la falta de suelo, sino su uso especulativo.  

¿Y el movimiento de pobladores?

En este esquema de negocio, para los empresarios de la construcción los comités de vivienda pueden ser un instrumento útil, sobre todo si estos últimos acotan su rango de acción a pelear por su interés individual e inmediato, sin mirar a qué costo se consigue, ni cómo la forma en que se resuelve el problema afecta al conjunto de comités y, de forma más amplia, a las cientos de miles de familias sin un techo donde vivir.

Ante la alarma por el retraso de los proyectos -que es una constante en el proceso con o sin Plan de Emergencia-, los comités tienen la obligación de movilizarse, pero si no identifican dónde se traba realmente la pelota, pueden terminar siendo presa de la empresa privada, como su punta de lanza para pedir más traspasos de dineros sin que se toque el modelo de acumulación, lo que a la larga permita por hacer más difícil el acceso a la vivienda.

Tras cuatro años de Plan de Emergencia Habitacional, la forma en que se abordó la “crisis habitacional” fue empobreciendo aún más a las familias trabajadoras y excluyendo al sector más pobre de ellas al obligarlas a aumentar el ahorro adicional en varios millones de pesos para sostener la ganancia inmobiliaria por el aumento del precio del suelo, a través de la famosa glosa 10.

En este contexto, los comités de vivienda tienen varios desafíos por delante: mejorar sus formas de organización, instruirse y unir sus demandas en espacios de articulación que les permita golpear la mesa bajo un paraguas mayor, porque la acción dispersa y reactiva está condenada a ser útil al capital.